“不久，房地产和建筑工程行业法律服务全流程的中伦标准将会面世。”北京市中伦律师事务所（以下简称为中伦所）合伙人朱茂元告诉《方圆律政》记者，虽然目前该流程只是建立了一个总体的框架，但是通过中伦所房地产部门的不断总结，看到完善的流程标准指日可待。
温文尔雅的朱茂元说起中伦标准流露出一种决然的自信，这不仅由于他在2011新年伊始，就获得了国际权威法律评级机构钱伯斯（Chambers & Partners）“朱茂元律师在房地产和建筑工程领域均有良好的声誉，知识广泛，富有经验，参与了很多重要交易项目，与众多中国和香港的开发商有着良好的关系，被称赞为能领导整个团队走向成功的真正的专家”的肯定，也不仅因为他是“2010中国经济优秀人物”中的唯一一名律师，而是因为朱茂元在我国房地产法律服务处于萌芽之际就已全情投入，引领、参与并见证了它的成长。朱茂元在我国房地产法律服务的每一个阶段，都映射了中伦标准的雏形。
售楼律师
年，朱茂元正式加入中伦所。彼时，我国的房地产法律服务框架尚且处于萌芽状态。对国人来讲，房地产本身还是个很陌生的概念，其中涉及的法律服务在国内更是一片空白。
当时，以邓小平南巡为标志，我国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地。而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场经历了一个漫长的低迷期。对于北京而言，1992年是个有标志性意义的年份。那一年，外资被允许进入北京的房地产市场。外资的进入，“催生和培育”了北京的房地产法律服务。
看着眼前的“美食”，很多大型律师事务所都跃跃欲试，想要分一杯羹。但此时的中伦所还仅是一个十几人的小所。怎么办？既然国内没有标本可以参考，那就到香港“取经”学习，这是中伦所的创始合伙人张学兵律师为事务所奠定的执业基础。那时的朱茂元还只是中伦所一名普通的助理律师，但也是从那时起，朱茂元和他的同事们开始了在法律框架内探索为房地产行业提供法律服务的道路。这期间，朱茂元和其他中伦所的同事们付出的心血比其他同行要多上几倍，甚至几十倍。为了掌握第一手资料，他还亲自到市场调研。获得数据后，就立即进行分析，以最快的速度作出准确的判断。
“最为重要的一点，就是分析总结。”朱茂元说，这是他的制胜法宝。他将取得的数据进行分析后，会分门别类地归档。当资料积累到一定的阶段，就重新进行整合。现在他总结的房地产和建筑工程行业法律服务的流程已经初具规模，尤其是建筑工程方面的流程非常详备。曾有位建筑工程师对他说：“哪天你不做律师了，就到我这里当建筑工程师。”这是其他同行望尘莫及之处，也是他取得卓越成就的“独门秘籍”。
年，北京市出台规定，涉港澳台及涉外人士在北京购置不动产的，应当办理公证。“当时，律师的工作确切地说是半法律和半事务性质的”，朱茂元介绍，除了跑手续这一事务性工作外，法律方面的业务还包括制订房屋买卖合同及补充协议。当时政府部门提供的房屋买卖合同示范文本仅有20多条，不够详尽具体。“根据开发商的不同需求，要在示范文本的基础上补充添加一些更细的条款，这些工作都是由律师完成。现在市场上普遍使用的合同范本，很多条款是我创造的。”朱茂元说。
中伦所可谓与房地产行业是同生儿，一起见证着彼此的成长与发展。作为房地产法律业务开拓者的中伦所，迅速成为房地产法律服务市场中的“大鳄”，并占领了非常可观的市场份额。居安思危，尽管霸主地位已经确立，但是中伦所却依然坚持不断总结经验完善自我，其品牌效应逐渐凸显。
翻看1997年至1998年一些报刊的售楼广告，就会发现大部分售楼广告下面都有这样一行醒目的大字“指定律师楼：北京市中伦律师事务所”。此时的中伦所已经成为了楼房的“代言人”，象征着质量和品牌。甚至有些与中伦所没有合作关系的房地产商，为了提高楼房的销售量，擅自打上了中伦所的旗号。“此时律师介入的房地产法律服务性质颇像港剧中的‘售楼花’，所以我们戏称自己为‘售楼律师’。”
“由于房地产销售中涉及的法律业务已经逐步成熟，商品房买卖合同示范文本越来越完善，基本上已经达到‘通用’水准，律师的可发挥空间不大，我们现在基本放弃这块业务。”朱茂元说，通过他和中伦所的房地产部门同事的调研，发现房地产销售早已不是“当年”的房地产销售，所以他们毅然决然再觅商机。
按揭律师
年，是房地产发展史上的又一个里程碑年份。这一年，延续了多年的福利分房被叫停，政府首次提出要建立以经济适用房为主、租售并举的住房供应体系。同年，中国人民银行还出台了《个人住房贷款管理办法》，并特意安排了1000亿元的贷款指导性计划，提倡贷款买房。
中伦所最初的按揭业务都是涉外性质的。朱茂元介绍，当时国人还不了解按揭是怎么一回事，对于“自己没钱还可以借钱买房”的做法非常诧异。因为国内尚无先例，所以他们就遵循香港及国外的房地产销售模式，为外籍人士提供购房服务。能够做这项业务还得益于在香港取得了“真经”，当律师同行还都止步于国内法律业务时，中伦所已经大跨步向前，走向了国际。“直到现在，我依然清晰地记得我们代理的第一单涉外房产销售的许可证编号——京房市外销证字第001号。”朱茂元说，此外北京市第一批外销楼盘美元按揭的法律业务，中伦所也是首创先河。
住房政策的分水岭出现后，许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。1999年的北京春季房展会上，出现了前所未有的观展人流，个人首次代替单位，成为房展会的购房主流。伴随着个人购房潮的兴起，2000年，北京房地产业进入零售时代。
同时按揭这个词，也开始“飞入寻常百姓家”。按揭的购房模式很快被大众所接受，并且受到青睐。此间，银行发现向个人发放购房贷款比把钱贷给企业似乎更安全，虽然这其中手续繁琐、回款时间长，但毕竟有实实在在的房产在那里，放出去的钱不会打水漂。于是乎，各银行间展开大赛，比手续简便、比放款速度快、比按揭的成数高、比按揭的年限长等等。
这些竞争，极大地促进了个人按揭业务的增长。因此，有相当数量的律师“扎进”这项法律服务。大批“按揭律师”的出现，使按揭成为继商品房销售后的又一大块业务。
此时的中伦所，已经由最初的十几人，发展到130余人，其中从事房地产业务的人数多达60人，几乎占全所律师人数的50%。据《方圆律政》记者不完全统计分析，这个比例在国内律所中是最高的。因为早在按揭“平民化”之前，朱茂元就从事该领域的法律服务。此次为国人提供按揭法律服务对他来说，更加是“小菜一碟”，应对起来如鱼得水。加之中伦所整个房地产团队的扩大，其业务办理速度与同行相比，更加专业、高效和快捷。
但是，朱茂元及其房地产团队在按揭服务的巅峰时期，却出人意料地放弃了这块“蛋糕”。朱茂元回忆道，“按揭法律服务的火热，导致各大银行之间也展开了放贷大战。”正是这种前瞻性，让中伦所房地产团队避免了恶性竞争的苦果。2001年假按揭开始显现出来，其中以发生在2000年12月至2002年6月间的“森豪公寓骗贷案”最具有代表性。其中卷入律所无数，而中伦所却已明哲保身。
物业律师
房地产政策的变革，使得购房人成为了“有产阶级”的行列。人们逐渐意识到，自己交钱买房后，拥有了房产的同时还获得了某些权利。但是由于市场不规范，虚假广告宣传、误导购房人的陷阱比比皆是，诸如延期交房、规划变更、设计与合同不相符、配套设施没有落实频出，甚至还有公司在样板间上玩猫腻等等。所以，早期有购房人在收楼时与开发商产生矛盾纠纷，以至于催生了“收楼律师”。
经历了最初的“不愉快”之后，业主们发现，更大的麻烦还在后头等着——要想住在自己的房子里，还得出钱接受物业公司的管理。由于早前的物业公司多半是开发商的“延续”，所以业主与物业之间有很强的对立情绪。在这个过程中，发生在2002年的鹏润事件，标志着购房人权利意识、维权意识的觉醒。
朱茂元以敏锐的触觉，感受到这将是律师提供房地产法律业务的又一崭新领域。“曾经有个律师同行和我半开玩笑地说，物业纠纷解决很麻烦。如果一个人能够管理好物业这点儿事，那么他就有能力管理好一个国家。”朱茂元说，由于难度大，收益低，很多律师同行对此领域望而却步。但是他却背道而驰，尽管与保持十几年伙伴关系的两家物业公司在业务上谈不上盈利，但是为了保持对房地产和建筑工程法律服务全流程中物业管理环节法律问题的敏感，他还是依然十余年如一日地坚持为他们提供周到的服务。
正是基于这种专业的精神和负责的态度，一直活跃在中国的权威法律媒体亚洲法律事务中心（Aisa Law Business）自2003年在中国评价法律服务机构以来，每一年都将年度最佳中国房地产法律服务机构，或年度最佳建设工程法律服务机构的奖项授予中伦所的房地产和建设工程律师团队，而这些奖牌中无不凝结着朱茂元的心血。
并购律师
年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权，而以公开招标、拍卖、挂牌取代，这就是业界所称的“8?31大限”。
“‘8?31大限’改变了土地多头供应的局面，并由此引发了房地产公司并购业务。”朱茂元介绍，为跑在大限前将“地票”变现，一些付不起高额土地出让金的房企纷纷抛出“卖地”信息。与此同时，北京、上海等地的“抢地”风潮也愈演愈烈。
那些手中有地而没钱开发的企业要将公司和地一起转让，即“连地带壳”打包卖，这无疑增加了收购方的风险。因此应收购方要求，律师要查明出让方企业的真实情况。“在这种背景调查中，或有负债和潜在风险是主要的两大块。这两大块业务最能考验律师的功力。”
虽然难度和风险很大，但是这期间，中伦所的房地产法律团队还是为北京国华置业成功向某外国投资基金整栋出售CBD核心区域的标志性项目——华贸中心项目中的两栋写字楼，交易金额超过30亿元人民币──提供了全程的法律服务。该交易成为2006年在北京成交的最大一笔大宗物业买卖交易。
融资律师
阿波罗神庙有一块石碑，镌刻着“认识你自己”五个大字，这是苏格拉底的名言。找到自己的定位至关重要。在房地产传统法律业务几近饱和的情况下，朱茂元认为仅限于此远非长久之计。所以其带领团队审时度势，将房地产法律服务拓展到投融资和资产管理这一领域。
“律师业务的产生与国家政策是息息相关，有时甚至是反向的。”朱茂元笑道，2006年以后，国家有关房地产政策“紧缩”，而这一“紧缩”却挤出了房企“银行外融资”这个新业务的出现。
“银行外融资”主要是指股东借款、拆借等业务，是继并购之后，房地产法律服务市场上出现的又一个高端业务。而随着“银行外融资”的出现，股东间权利争议又逐渐成为了热点，“几个亿标的的案子经常出现。”朱茂元介绍，2007年至今，房地产企业上市、并购、发债等高端业务仍是“高温”。由于比同行快出一个节拍，朱茂元总能获得介入房地产和建筑工程法律服务领域的最佳时机，并且收获颇丰。
年，中华汇房地产在伦敦AIM市场成功上市，筹得资金大约1.51亿英镑，同时，中华汇还在全球公开发行了2亿美元可转换债券。上市时，中华汇持有或即将持有中国内地七处在建项目或物业，全部是因陷入资金困境而搁置的大中型停缓建物业（俗称“烂尾楼”）项目。作为中华汇此次AIM 上市和全球发债的中国法律顾问，中伦的团队提供了全程高效的法律服务。这是中伦所第一个在伦敦AIM上市的项目，也是第一个烂尾楼概念的房地产股票的境外上市项目。
“近两年来，房地产私募基金业务也逐渐成为了热点业务。”朱茂元讲道，联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划在海南2007年博鳌房地产论坛上正式发布。该基金信托计划将首次募集20亿元人民币，封闭期为5年。由于近期银行对房地产信贷的紧缩，开发新的融资渠道成为必然。而联信精瑞信托模式实际上更加接近一个房地产投资基金，将以私募股权投资的模式运作这一基金信托计划的成立，意味着我国房地产金融创新又向前迈出了标志性的一步。中伦所全程参与了这一项目的法律服务。“可以预见，这将是房地产和金融创新两大领域尖端优势的融会贯通，也将是中伦所法律服务的一个必然趋势。”
创新律师
自2009年以来，房地产业多次出台调控政策，市场在“忐忑”中前行，多在“空调”中收官。2010年楼市调控用到了调利加息、上调首付、限购，2011年楼市调控则用到了外地人在京买房要提供5年的纳税证明等多元政策。这些调控政策密集连发、出其不意，虽然对打击和抑制投资和投机型购房，防范金融风险、控制房地产价格泡沫取得了一定成效，但从各地楼价纷纷上涨的情况看，这一系列暴风骤雨式调控已成“空调”。
房价在国内始终是一个两难选择。中央要民生，地方要财政收入，要政绩GDP。因此地方坐地生财，大搞土地财政，GDP演变而成了搞地皮（GaoDiPi）。几年间，中央频频出台“组合拳”控制房价，但是落实到地方，该“拳”的功力就会锐减，被各方的“化骨绵掌”化为乌有。调控政策没切实执行落到实处，就会沦为一纸空文，成为“调空”或“空调”。
尽管是“笨婆娘和面”（水多加面、面多加水）式的调控，但是对朱茂元及中伦所的房地产团队来说，其客户源着实减少了，其业务量也降低了。虽然每年20%-30%的增长量不能维持，但是也不至于食不果腹。房地产的某项业务上，成绩不尽如人意，“东方不亮西方亮”，法律服务的“篮子”里总有几样会有所收获的，事实上其团队对所里的创收也是稳中有升的。
但朱茂元认为，长久来看，房地产调控政策必然会带给地方政府压力。这也意味着占有土地财政“半壁江山”的土地收入，将不会再成为政府的“钱袋子”。如此一来，房产税、地方债和保障房等将成为地方政府填补窟窿的主要做法。
但是随着全球经济一体化进程的加快，国际律师事务所的对华战略也在发生着积极地转变，纷纷加快了进入北京、上海、香港、深圳等中心城市的步伐。同时由于APEC（亚太经济合作组织）的紧密安排，香港同行也不断进入内地法律服务市场。面对“空降”的国外同行和“北望”的香港同行，国内许多品牌大所也在谋求“上位”，隐隐有与国外同行叫板之势。
无论是国内的房地产调控政策，或是经济国际化的驱使，这些因素累加起来将会导致律师行业的重新洗牌。如何应对竞争，怎样改革变化，谁将是笑到最后的赢家，一切皆未定数。与其他所不同的是，中伦所采取的是“不求最大，但求最佳”的总体战略。最重要的一点，就是不断提高自身的创新水平和能力。
最新的融资、PE、REITS、土地投资、基础设施业务中，中伦所的房地产团队都取得了卓越成绩。上海迪士尼乐园项目、中国建筑股份有限公司与北京门头沟区的战略合作、开元城市发展基金在西安的土地投资业务、凤凰新媒体完成了私募融资和华侨城租赁收益权直接融资项目等，这些中伦所经手的项目正在验证律师们的创新能力。
“中伦所，不是我一个人在战斗”
“我做律师十多年来，从未失去对这个职业的激情。踏入律师生涯的年轻人，从第一天开始就应该有‘不着魔不成活’的执着，一步步地走向成功的终点。”从1994至今，朱茂元的全部生活几乎都是工作，夜以继日，没有周六周日，生活是常人不能理解的单调。虽然持有客户万达集团负责人赠予的万达影院高级VIP卡，而且万达影院就位于其办公地点的对面，尚不足100米的距离，朱茂元都没有去那里看过一次电影。
朱茂元是中伦的“关灯人”和“地铺一族”。上个世纪90年代，有一次深夜结束工作，他从京城大厦出来，一回头，发现京城大厦五十多层没有一星灯火，心底瞬时涌上自豪。天道酬勤，朱茂元不仅获得了客户的满意，同时也为其带领的房地产团队树立了良好的榜样。
朱茂元带领中伦所的房地产团队开创了为房地产、建设工程领域提供全流程法律服务的工作模式，自上个世纪90年代开始，从北京西区的金融街开发建设，到东区的CBD的高速发展，最近20年来北京兴建的无数高楼大厦项目都洒下过朱茂元及其团队智慧的汗水。他经手的案件或交易，必然经过深入细致的调查研究，在掌握全面资料证据的基础上，充分研究论证每一个法律风险点，提出周密细致的解决方案，为保护当事人的合法利益投入全部的精力和热情，深得委托人信赖。高强度高品质的工作换来的是客户对法律服务的满意，对律师团队的敬佩。
目前，中伦所的房地产团队150多位专业律师正在探索该领域法律服务的新模式，打破了律师行业普遍存在的各自为政、小团队独立办案的传统模式。作为房地产和建设工程法律服务市场最为庞大的团队，其专业整合的深度和法律服务的覆盖面遥遥领先于同行。
整个团队不仅能提供特定环节的专业服务，更通过事务所强大的网络平台实现知识共享以及风险把关，各个专业小组通过相互协调配合，站在把握市场导向的高度上，为房地产和建设工程项目提供投资、建设、交易、运营、管理、金融支持的一系列商业运作和风险控制方案。
经过几年的整合提升，朱茂元带领的中伦所房地产团队可以在房地产建设工程领域的8个板块为业界提供超过30个细分品种的法律服务，其业务广度和深度是国内首屈一指的。“这就犹如在跑道上赛车，技术领先的车手也需要赛车为支撑。”朱茂元说，脱离团队合作，他的全流程法律服务就会变成纸上谈兵。
朱茂元及其房地产团队能够准确地把握市场脉搏，预见市场走向。被业务淘汰和淘汰业务，中伦所历经洗礼，成就今日的辉煌。“冰冻三尺非一日之寒，中伦所由最初的‘摸着石头过河’到现在‘成为其他律所效仿的标本’，这其中凝聚了元老级律师和后起之秀的共同心血。”朱茂元强调，中伦所，并非他一个人在战斗。
（来源：方圆律政杂志）