有力的握手，谦和的微笑，诙谐的语言，甫一见面，几句话的工夫，朱茂元已经把他的热情传递给来访者。

　　对于不了解朱茂元“身世”的人来讲，似乎一时间很难想象，眼前这位举止得体、谈吐儒雅的中年人是与地产精英王健林等人称兄道弟，给业界大鳄们出谋划策、保驾护航的“地产诸葛”。

　　“与这些大腕‘攀亲’，是我们赶上了中国改革开放、经济腾飞的这班车，这里面，有幸运、有机遇，也有我们个人努力的成分。”朱茂元说，要跑赢大盘就要处于领先地位。

　　第一次“亮相”激怒对方

　　朱茂元，北京市中伦律师事务所（以下简称“中伦所”）房地产与建设工程业务部的管理合伙人。

　　成立于1993年的中伦所几乎与北京的房地产业同时“起步”。在业内，几乎接受采访的人都承认，中伦所的房地产业务，不仅在北京，在全国也属“第一梯队”。中伦人常以“从国贸桥看东西南北，大部分高楼大厦都有我们的身影”来形容自己的业绩。

　　站在办公室，看着楼下长安街上车来车往，看着CBD的一幢幢高楼，朱茂元感慨道，这些年来，市场发展了，人们的观念也变了，“当初客户带我去谈项目时，不敢介绍我，怕吓着人家；可现在谈事，要是律师迟迟不露面，对方就会直接质疑‘你是否有诚意’。”

　　朱茂元至今还清楚地记得他第一次跟着开发商去谈“拿地”时的尴尬。去之前，开发商就一直嘀咕，是否向对方介绍朱茂元的身份。后来，在谈判桌上，双方已经谈得差不多了，开发商向对方介绍，“这是我的律师。”没想到话音未落，对方却瞬间变了脸，大嗓门嚷嚷起来：“你们什么意思？咱们谈得好好的要合作的呀，你们带律师来干吗？”

　　那时候，律师的工作内容与今天有着天壤之别。以拿地环节为例，在土地还是多头供应的年代，开发商往往都是从张厂长、李村长那里拿地，而且由于各家的情况不同，拿地的成本也可谓是千差万别，没什么可比性。在这个过程中，律师的工作不全是后期的谈判，在前期“沟通感情”的过程中，律师有时候也得“上阵”。

　　十多年的时间，并不算长，但就法律服务市场的情况来说，却发生了深刻的变化，规模化、专业化、国际化、公司化等等变化已经出现。

　　“不着魔不成活”

　　朱茂元1992年从北京大学法律系毕业后，被分配到北京城建集团工作。那段工作经历为他“下海”后专攻“房地产”埋下了伏笔，以至于在此后的工作中，“城建经历”一直是他的优势之一。

　　1994年，朱茂元加入中伦所，最初是给主任张学兵做助理。

　　目前，业界比较公认的是，当年张学兵把香港的商品房销售、按揭模式引入国内。“1994年，中伦所是最早进入房地产法律业务这一领域的。张学兵是开拓者，我是耕耘者。”朱茂元如此形容他与“师傅”的关系。

　　老话说，师傅领进门，修行在个人。但是，面对一个刚刚兴起的行业，一个从未有人涉足的领域，机遇和风险是并存的。没有典型的案例可供借鉴，没有成功的经验可以学习，边干边学是唯一的途径。

　　怀着对律师这一职业的激情，朱茂元一头扎进充满挑战的工作。没日没夜，没有周末，除了工作还是工作。“我们的业绩是真枪真刀干出来的。”回顾创业之初，朱茂元感慨颇多。

　　中伦所的“老人”都知道，当年，朱茂元的爱人有一句很经典的话，那是一年除夕夜，他爱人总结他一年的工作时说，“你这一年只干了两件事，就是早上起来去上班了，晚上回家睡觉了。”

　　可就是这样，在1995年第一次看到港方拿出的“工程承发包合同”时，朱茂元还是蒙了，“我这个学法律的，居然没看懂。心里一下子就慌了”

　　也正是那一单业务，让朱茂元意识到，建设工程这个领域的专业性强，有深度，含金量很高。“法律关系非常复杂，单是把各方之间的法律关系捋清楚就不容易，发包方、承包方、各专业分包商、劳务、融资、运营、设备、设计你的知识面是否够宽，你的知识点是否到位，一下子就能检验出来。”

　　抱着一股不服输的精神，朱茂元和他的“战友”们一次次展开“攻关”，也一次次被同事们冠以“关灯人”和“地铺一族”的绰号。

　　天道酬勤，凭着“不着魔不成活”的执着，朱茂元从中伦所的律师中第一个晋升为二级合伙人，又第一个从二级合伙人晋升为一级合伙人。

　　同时，朱茂元和他的团队，也在业界创造了多项纪录：北京第一批外销楼盘预售的律师业务，国内第一个按揭贷款的标准化流程，国内第一个基金型房地产信托计划。

　　这期间，朱茂元更是开创了为房地产业务提供全程法律服务的业务先例和工作模式，并积累了包括单项开发、联建、综合性开发、业主自用物业建设、危改小区开发、退二进三工业改造项目开发、商业物业开发、中外合资、合作开发房地产项目的成功经验。

　　向“理想高度”进军

　　多年来与房地产业“共同成长”的经历，让中伦人对房地产法律服务市场有着更深的体会。对于房地产市场的走势，朱茂元和他的同事们认为，未来30年，中国的房地产将一直处于上升通道内。

　　“法律服务是个伴生行业，说白了就是‘寄生虫’，所以我们必须要研究市场，预测出市场的走向。”朱茂元说，支持“未来30年将处于上升通道内”观点的论据有二：

　　首先，人口增长带来的刚性需求。人口专家预测，随着经济的发展，我国的人口将增长至16.5亿。以现在14亿的基点算起，要达到16.5亿的峰值，需要15年至20年的增长期。在这个过程中，新增的2亿人对住房的刚性需要是个极为可观的数字。从宏观层面讲，市场的发展空间很大，至少要到2040年，对房屋的需求才会出现下降的可能。

　　其次，国家经济发展的需要，即生产生活、经济发展继续的需要。目前，我国东部地区呈现明显的人口密集、高度集中的特点，未来，随着西部大开发政策的实施，经济发展的重心也将向西部转移。在转移的过程中，要修路、要建厂，而房地产是生产、生活最基本的需求，因此，发展前景可观。

　　虽然前景乐观，但可以预见的是，今后的房地产市场竞争将更加激烈。其中最主要的一个原因就是土地供应越来越紧张。

　　在2008年的政府工作报告中，温家宝总理特地强调要强化利用土地，加强对18亿亩耕地的控制。这是一个强烈的信号，说明政府对土地的控制越来越严了。

　　要盖房首先得有地，地少了，只能靠增加容积率来解决。“现在容积率放开了，可以达到6。6意味着CBD那种高楼参天的效果。”朱茂元认为，“奇货可居”的后果，考验的不仅是地产商的胆识，更是实力与能力的较量。

　　基于这样的认识，朱茂元认为，未来30年内，房地产业还有着相当可观的发展空间。目前，为引领市场，他正带领他的团队，从实务型律师向学者型律师“转身”，向“理想高度”进军。“这个‘理想高度’，一是市场占位更宽，二是具有中国领先水平。”

　　“我们要建一个数据库，包括房地产法律服务市场各领域所需要的各种合同文本，以及对它们的研究成果，像超市一样，你需要什么，随时可以取什么。”

　　经过10余年的积淀，中伦所已经从当初的销售、按揭、拆迁等房地产法律服务业务中全身而退，转而进军房地产金融等高端业务。

　　目前，中伦所房地产和建设工程部已拥有近20名合伙人、100余名专业人员，为房地产相关领域的主要参与者，包括自用项目业主单位、土地一级开发单位、房地产开发商、建筑施工企业、物业管理企业、贷款人、投资银行、房地产信托投资基金、国内外广大投资者和大型企业，提供专业、深入的法律服务。

　　用朱茂元的话说，现在就是要集中精力，做好五大市场的业务，包括土地市场、建筑市场、房屋销售市场、房地产资产运营与管理市场和房地产金融市场。

　　“另外，我们还要把这些年来的实战经验转化为学术成果。”朱茂元透露，目前，他们的一项重要工作就是打造中伦版的“建设工程合同条件示范文本”，并力争让这个“中伦版本”具有国内领先水平。

　　这个示范文本要集美国、英国、日本、台湾、香港等各家之长，并将其本土化，达到均衡保护各个参与方利益的目的。朱茂元解释，这项工作不是仅仅起草一份合同那么简单，而是要在事务所十余年实务积累的基础上，深入学习和研究发达国家的工程管理经验，研究复杂的工程合同里的各种各样的法律问题，结合中国的法律及市场环境，将好的国际经验本土化。

　　“这是一个痛苦的再生过程。”朱茂元说，“目前，国内从部委到地方，这方面的文件版本很多，为什么我们还要做？就是那些版本都还有值得研究的地方，我们理想的效果是达到国内领先水平，成为这个领域的领跑者。”

　　朱茂元表示，中伦所力争再经过5年的努力，实现上述战略远景目标。

　　（来源：中国律师网群）