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关于售楼广告和宣传资料的法律分析

2012年07月19日    浏览次数为次

  
  在房地产市场经营过程中,开发商的售楼广告和宣传资料已经成为其预售商品房的重要手段,对商品房的促销发挥了重要的作用,但现在的房地产市场,购房人却因售楼广告与开发商发生纠纷的情形越来越多,已成为房地产市场的热点纠纷。购房人通常会发现开发商的广告和宣传资料“口惠而实不至”,广告中宣传的会所、文体设施、绿化面积、户型样本、装修标准、配套设施等往往有不能到位或虚假的地方,比如进口电梯改作国产电梯,绿化面积、绿化比例没有达到合同约定的标准,原来广告中宣传的游泳池后来却没有了,于是就与开发商产生纠纷,或诉至法院。


  对于这类纠纷,问题的关键在于售楼广告的内容对开发商是否构成法律约束力,只有解决了这个问题,才能决定是开发商胜诉,还是购房人胜诉。


  ?中华人民共和国广告法?第三条规定:“广告应当真实、合法,符合社会主义文明建设的要求”,第四条规定:“广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者”;国家工商管理局颁布的?房地产广告发布暂行规定?第三条规定:“房地产广告必须真实、合法、科学、准确,符合社会主义文明建设要求,不得欺骗和误导公众”,第二十一条规定:“违反本规定发布广告的,依广告法有关条款处罚,广告法无具体处罚条款的,由广告监督管理机关责令停止发布,视其情节予以通报批评,处以违法所得3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有违法所得的,处以1万元以下的罚款”。


  根据以上法律法规,如果开发商发布的广告或宣传资料的内容与实际竣工的小区或商品房有不一致、不到位或虚假的地方,则是违反上述广告法和广告规章的行为。但是令我们遗憾的是,上述广告法、广告规章立法目的侧重于行政管理,它只是规定对违反广告法、广告规章的行为给予行政处罚,却没有解决民事法律问题,即开发商的售楼广告在民法上是一个什么性质的行为,它是否构成商品房买卖合同的一个组成部分,或与之相关联,虚假售楼广告在民法和合同法上是否构成违约?


  为了解决这个问题,解决广告法的不足和缺陷,最高人民法院于2003年出台了司法解释,专门解决这个问题。


  ?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响,应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”


  根据上述司法解释,如果开发商的售楼广告对开发规划范围内的相关房屋设施和配套设施的说明具体明确,比如对小区住宅将要什么品牌的电梯及相关规格,或小区将会有多大面积、多大比例的园林绿化作出了具体说明,且对业主购房的价格有直接的关联和重大的影响,那么,开发商的这种广告或宣传资料就构成合同的要约,即合同的组成部分,如广告虚假或没有兑现,就应承担合同违约责任;如果广告内容不具体、不明确,且与房屋的价格没有直接的关联,则该广告内容仅是要约邀请,不是要约,不是合同的组成部分,开发商也因此不构成违约,不承担合同违约责任。


  (作者:汤汉军律师)